일시적 2주택 비과세 요건 (조정지역 포함)

(2022년 2월 현 시점 기준 내용입니다. 부동산 대책으로 관련 법이 너무 복잡하게 바뀌어서 많이들 헷갈려 하니 글 내용은 참고로 하시고 국세청 세법 상담으로 명확한 답변을 들으시거나 세무서 담당자에게 문의하실 것을 추천드립니다.
혹시, 틀린 내용이 있으시면 알려주시면 수정조치 하겠습니다.)

현 정부하에 부동산 정책이 워낙 바껴서 어마무시한 양도세로 고민하시는 분들이 많으실걸로 생각됩니다.
저 또한 얼마전 일시적 2주택 상태에서 종전 주택을 매도 시기 때문에 비과세를 못 받을 까봐 밤잠을 설친 적이 있었습니다. 특히나, 요새 대도시 지역은 거의다 조정지역이어서 불안감이 더 크기도 합니다.
아래 내용을 살펴보시고 혹시나 일시적 2주택 되신 분들 비과세 요건 맞춰서 잘 매도 하시기 바래요.

인터넷에 돌아다니는 내용이 가공된 부분이 많아서 정말 헷갈리는 경우가 많은데, 마침 국세청에서 "양도소득세법력적용가이드맵"을 발간, 배포한 자료가 있어 첨부 하였습니다.

출처: 국세청 - 국세신고안내 - 양도소득세 - 양도소득세법령적용가이드맵

나름 복잡한 양도소득세 기준에 대해서 잘 정리 해놓았으니 참고 하시면 됩니다.

그리고, 과거에 국세상담센터에서 내려 받은 자료로 기억하는데, 원본 출처를 찾기가 어려워서 같이 게시할까 고민하다가 이처럼 사례별로 상세하게 설명된 자료가 없을 것 같아서 같이 첨부하고 올려 봅니다.
일시적 2주택 비과세 요건에 대해 위의 포스터에서도 간략하게 설명해 두었고, 여러 신문 기사나 블로그에서도 다루었지만, 정말 가려운 곳을 긁어주진 못했구요.
아래 첨부 자료가 좀 구체적이고 세세하게 설명한 자료이니 같이 참고 하시면 많은 도움이 되실 것 같습니다.
2021. 3. 30 배포자료입니다.

일시적 2주택 양도소득세 비과세 요건 및 주요 상담사례(21.03

9.47MB

출처: 국세상담센터 (nts.go.kr)

 

아래 내용은 첨부 내용을 요약한 내용입니다. 그리고, 자료를 처음 열람할 당시 이 자료가 판결등에서 법률적 근거는 될 수 없다고 본 기억이 납니다. 그렇지만, 저의 경우는 이 자료 내용이 세무서에서 상담 받았던 내용과 동일했습니다.

일시적 2주택 비과세 요건

기본 유형

: 종전 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내 종전 주택을 양도하면 비과세에 해당

종전 주택 비과세 양도 기간 : 3년인 경우

1) 신규주택 취득일 기준 : 종전 주택, 신규 주택 모두 비조정지역
2) 신규주택 취득일 기준 : 종전 주택, 신규 주택 중 어느 하나라도 비조정지역
3) 종전주택이 조정지역이고, 신규주택이 조정지역이 되기 전에 (현재는 조정지역) 계약을 체결하고 계약금 지급시
즉, 계약일 당시 신규주택이 조정지역이 되기 전이었으면 해당.
4) 신규주택 계약일과 잔금일 사이에 종전주택이 조정지역이 된 경우도 해당

보통 둘다 조정이냐 하나만 비조정이냐 이렇게는 설명하지만, 시점에 대한 설명이 없어서 답답했습니다. 신규 주택 계약일 당시에 2주택 중 하나라도 조정지역이 아니었다면 비과세 양도 기간이 3년에 해당한다는 얘기입니다.

종전 주택 비과세 양도 기간 : 2년인 경우

1) (기본) 2018.9.14 ~ 2019.12.16 사이에 신규 주택 매입할 때 둘다 조정지역일시 종전주택 비과세 양도 기간 2년
2) 단, 신규 주택 취득일 혹은 계약일 (매매계약 체결 후 계약금을 지급한 사실 입증)이 2018년 9월 13일 이전일 경우는 비과세 양도 기간 3년

종전 주택 비과세 양도 기간 : 1년인 경우

1) (기본) 2019.12.17 이후 신규 주택 매입할 때 둘다 조정지역일시 종전주택 비과세 양도 기간 1년 + 1년 이내 신규 주택으로 세대전원 이사 및 전입 요건
2) 임차인이 있을 경우 임대차기간 종료일이 1년 후인 경우 신규 주택의 취득일부터 2년을 한도로 임대차 계약 종료일까지 이사 및 전입신고를 마치고 종전 주택 양도시 비과세 → (임대차 기간이 2년 인 경우??는 모르겠네요.)
3) 단, 신규 주택 취득일 혹은 계약일 (매매계약 체결 후 계약금을 지급한 사실 입증)이 2019년 12월 16일 이전일 경우는 비과세 양도 기간 2년 or 3년 (위의 기간 참조)

종전 주택과 신규 주택의 취득간격 1년 경과 요건의 예외

: 종전 주택 - 신규 주택 취득간격이 1년이 되지 않아도 일시적 2주택 비과세 인정해주는 경우

1) 민간 혹은 공공 임대주택 취득하여 양도하는 경우 임차일~양도일까지의 세대전원이 거주한 기간이 5년이상인 경우
2) 1년이상 거주한 주택을 취학(초등, 중학교 제외), 직장의 변경이나 전근, 1년 이상 치료나 요양, 학교폭력으로 인한 전학의 사유로 양도하는 경우

그외, 일시적 2주택 양도세 비과세에 대한 주요 상담사례가 담겨 있으니 꼼꼼이 살펴 보시고, 비과세 꼭 받으시길 바랍니다.
그리고, 거주 요건과 분양권 관련 등의 내용은 상단 포스터에 잘 설명되어 있습니다.

저는 앞으로 이사가야 할 일 있으면, 반드시 종전 주택을 먼저 매도하고 신규 주택 매입하려고 합니다. 거꾸로 했다가 고생 좀 많이 했습니다. 덕분에 많이 배우긴 했지만..